Посібник з хостингу Airbnb (частина 1) - Airbnb проти довгострокової оренди

Перспективи з супергосту в Сіетлі

Протягом минулого року я відповідав на запитання дедалі більшої кількості друзів, зацікавлених у хостингу Airbnb, і вирішив запустити цю серію для документування подорожі. За рік я провів трохи більше 160 подорожей у 6 списках по 3 різних будинках, отримав 138 відгуків (що складаються як із солодких компліментів, так і з різкою критикою), подав 1 поліцейський звіт і отримав близько 85 000 доларів доходу. Будучи любителькою жонглювання Airbnb та роботою 9–5, я сподіваюся, що інші господарі, які вперше і будучи, можуть мати відношення до уроків та боротьб, які я навчився важким шляхом.

Як все починалося

Коли я переїхав до Сіетла два роки тому, я був у гомоні для розкішної розкішної квартири, щоб зателефонувати додому. Щойно вийшов з коледжу і звільнився після того, як багато років був забитий у гуртожитках розміром з взуттєвими коробками, я зробив наймудрішу річ, яку міг би зробити фіскально відповідальний молодий дорослий, починаючи в робочій силі - підписати річну оренду, вигравши 2200 доларів на місяць двокімнатна в центрі міста Белвю. Тут розміщувались просторі вікна з видом на гору Реньє та ідеальний куточок для рояля, який, звичайно, мені довелося дістати як вишневе довершення до грохота, що витрачає гроші.

Я був вдома.

До семи місяців, коли всі мої друзі вирішили, що Белвю занадто нудно і переїхали на захід, щоб жити в Сіетлі. Я раптом зіткнувся з вибором жити з великим FOMO або розірвав свою оренду здоровенним штрафом.

Друг пожартував, що я повинен Airbnb це місце, поки оренда не закінчиться.

"Ні в якому разі, це божевільно". Я засміявся. "Це Белвю, хто залишився б тут?"

Через кілька секунд ми дивилися на перелік Airbnb ідентичного однокімнатного прямо над шахтою. Всі ваші за негідні 397 доларів на ніч. Я перевірив календар - він був наполовину заброньований. І ось я, подумав я, залишаюся тут всього за 70 доларів на день. Що вкрасти.

Це, очевидно, було не все, що проходило мені через розум, і я думаю, кожен може здогадатися, що я зробив далі.

На деякий час це було чудово - мені довелося жити зі своїми друзями в Сіетлі, все, поки виплачував свою щомісячну оренду на решту строку оренди, і щомісяця купував пару грошових грошей. Хто там залишиться, я задумався. Ділові мандрівники за один, за 250 доларів за ніч, дешевше, ніж готель Hyatt поблизу, і приїхали зі власною кухнею. Раз у раз у мене також були місцеві пари, які бронювали проживання, щоб відсвяткувати свій медовий місяць чи ювілей. Фортепіано було величезним атракціоном, і окупилось за кілька тижнів.

Те, що я робив, було також порушенням моєї лізингової угоди (якою я справді не пишаюся і нікому не рекомендую це робити), і керуюча компанія люб’язно нагадала мені це за допомогою попереджувального листа за два тижні до закінчення моєї оренди. . Я ліквідував усі меблі (включаючи фортепіано) і взявся за мету придбати своє перше майно Airbnb.

Дилема інвесторів: Airbnb або довгострокова оренда?

Оповіщення про спойлер: Це зводиться до того, про що ви віддаєте перевагу турбуватися.

За кілька місяців до переїзду з Бельвеу я вперше реально займався інвестиційною нерухомістю. Завдяки другові, якого я випадковим чином зустрічав на вечірці на Хеллоуїн, яка виявилася гуру нерухомості, я в кінцевому підсумку придбав пару дешевих квартир з викупом у 20 милях від Сіетла. Один з них був зданий в оренду приблизно на півроку, перш ніж я його перепродав.

Випробувавши обидва типи оренди, рішення Airbnb проти довгострокової оренди зводилося до трьох факторів: прибутковість грошових коштів, фактори ризику та тип управління.

Фактор №1: повернення готівки

Переможець: Обидва

Розбиття цифр може бути дивовижним: для обох стратегій грошові кошти з прибутком готівки порівнянні, незважаючи на міф про те, що Airbnb - це найвигідніша річ на землі.

Якщо ви вже маєте місце проживання в бажаному місці, Airbnb може зробити вам більше оренди, ніж довгострокова оренда. Якщо ви інвестор з більшою кількістю варіантів, вибір не такий простий. Закриття хорошої орендної нерухомості з високою ставкою обмеження може принести вам аналогічні прибутки від роботи хорошого Airbnb.

Чому б не придбати дійсно дешеву нерухомість, а потім Airbnb її мати найкраще з обох світів? Можна, але реальність така, що дешевші будинки, що віддаляються від міста, менше подобаються туристам. Легкі в експлуатації та вигідні властивості Airbnb придбати недешево, і, як правило, не може похвалитися вражаючим коефіцієнтом обмеження. Однак це хороша стратегія консолідації, подібна до придбання багатоквартирних будинків (які важче знайти).

Розглянемо детальніше цифри з двома прикладами нижче:

Кондо-квартира з викупом на довгострокову оренду

Довгострокова оренда: я придбав оренду кондо-квартири у 72 000 доларів готівкою, і орендував її за 990 доларів на місяць. З 210 доларів комісійних комісій, що беруть участь в квартирі щомісяця, і якщо врахувати 5% резерву вакансії та 5% експлуатаційних витрат для простоти, він знизився до максимальної ставки в 11,4%. (Я не збираюсь імітувати числа для Airbnb, оскільки ця особливість, ймовірно, не буде добре.)

Внесення готівки: 72 000 доларів (або 18 000 доларів за 25% початкового внеску, якщо ви рефінансували його під заставу інвестиційної нерухомості)
Чистий дохід (орендна плата на рік): 681 дол. США на місяць (або приблизно 383 дол. США на місяць при іпотечних платежах)
Річні прибутки готівкових грошей: 11,4% (усі готівкові кошти), 25,5% (фінансуються)
Таунхаус з 3 спальнями для Airbnb

Airbnb. Першим моїм Airbnb був трикімнатний таунхаус поблизу міста, придбаний за $ 678K. Кожна кімната вказана окремо за ціною приблизно 100 доларів США / ніч (після відрахування витрат на прибирання). При цьому ціна заповнення становить 90% в літні місяці (квітень-вересень) і 50% в зимові місяці (жовтень-березень). Для порівняння, ринкова ціна лізингового терміну лізингу склала б 4500 доларів на місяць. Припустимо знову 5% експлуатаційних витрат на обслуговування, 5% резерву вакансій (для довгострокової оренди) та 5% вартості поставок для Airbnb.

Внесення готівки: 140 000 доларів США (20% внеску + витрати на меблі, 3000 доларів США щомісячної іпотеки)
Чистий дохід (Airbnb): 5100 доларів США / місяць для літніх місяців, 1500 доларів США на місяць для зимових місяців.
Чистий дохід (орендна плата на рік): 1500 доларів США на місяць
Щорічна віддача готівкових коштів: 25,2% (Airbnb), 11,6% (довгострокова оренда)

Фактор №2: Фактори ризику.

Переможець = Airbnb

Запуск Airbnb знижує ризики, пов'язані з довготерміновими орендарями, але збільшує ризики недоброзичливих гостей, хоча страхові поліси Airbnb на мільйон доларів це добре зменшують. Велика стурбованість може викликати загроза жорстких міських норм щодо Airbnb; ризикувати виправдовувати посередні покупки нерухомості ризиковано, але перспективи заробітку Airbnb ризиковано.

  • Виселення. Існує властивий ризик запросити незнайомців жити у вашому домі. Цей ризик посилюється, коли ви юридично зобов’язані дозволити їм залишатися протягом тривалого періоду часу, навіть при доступі до перевірки. Якщо ваш орендар перестає платити оренду, процедури виселення в Сіетлі можуть зайняти до півроку і стягнути ваші юридичні витрати. Airbnb пропонує захист від гостей, і ви можете фільтрувати орендарів на основі відгуків.
  • Пошкодження. Навіть не маючи питань виселення, довготермінові орендарі можуть завдати шкоди від необережності. Мої довготермінові орендарі не знали, як правильно використовувати штори для душу, створюючи проблеми з цвіллю, за які я відповідав (я також повинен був передбачити місяць без проживання). Airbnb - явний переможець, оскільки я маю повний контроль над графіком прибирання, а пошкодження повністю застраховані Airbnb.
  • Обороти. Ризик зіткнення з проблемами збільшується із більшим коефіцієнтом обороту, і ви можете виявити, що ви маєте справу з тривіальними гостьовими проблемами з більшою частотою. Шанси наткнутися на нещасних гостей також зростають; Я колись несвідомо приймав колишнього засудженого, який розшукував Airbnb. Хоча Airbnb відшкодовує всі збитки, я сподіваюся, що більше ніколи не переживатиму.
  • Положення. Міста посилюють норми та обмеження щодо Airbnbs, і це питання часу, коли Airbnb фактично впровадить зміни щодо UX для примусового дотримання. Незаконне розпорядження суборендами та квартирними квартирами, ймовірно, будуть першими, але навіть будинки для одиноких сімей можуть зіткнутися з витратами, як нічні податки.

Фактор №3: Якість життя та простота управління

Переможець = Airbnb

Якщо цифри порівнянні, навіщо пройти через клопоти Airbnb? Для мене це дійшло до остаточної причини - характеру роботи та впливу, який вона мала на якість мого життя. Airbnb перетинає межу між активним та пасивним інвестуванням, але я особисто вважав, що запуск Airbnb є більш приємним з наступних причин:

  • Гнучкість. Можливість вмикати та вимикати лістинг - величезна перевага. Якщо друзі та родина відвідують, і мені потрібні додаткові кімнати, я просто перекриваю вихідні дні. Якщо я хочу продати своє житло на наступному тижні, я можу припинити діяльність, не маючи справи про розірвання договору оренди.
  • Відстань. Інвестиційні властивості з високими показниками обмеження, як правило, віддаляються від міста. Щоразу, коли мій орендар стикався з проблемою, мені доводилося їхати 40 хвилин. Уявіть, що виїжджаєте 40 хвилин, щоб виправити "розбиту" посудомийну машину, лише щоб дізнатися, що вона не включила кран до водопроводу. Залежно від місця проживання, це може бути, а може і не бути проблемою.
  • Простір для творчості. Це залежить від людини до людини, але мені особисто подобається облаштовувати та прикрашати свої будинки, а також думати про способи покращити якість обслуговування, зменшивши навантаження. Є більше особистого зв’язку з моїми властивостями Airbnb. Навіть з усіма системами автоматизації, це все ще є міні-бізнесом в основі, з безліччю завдань оптимізації, і це само собою приємно.
  • Управління накладними. Реальність така, що за допомогою декількох добре керованих Airbnbs ви могли потенційно замінити середню зарплату на повний робочий день. Щоб домогтися того ж з властивостями оренди, вам потрібна багатосімейна одиниця розміру або принаймні кілька дешевших об'єктів, що вимагає більше роботи / зв’язків, щоб знайти та більше часу для управління. Якщо ви не заперечуєте, щоб усі ваші яйця були в одному кошику, Airbnb - це добра стратегія консолідації.

Це зводиться до того, про що ти любиш хвилюватися.

Якщо вам подобається декор інтер’єру, взаємодія з незнайомими людьми, керування прибиральниками, а ваші почуття не зашкоджуються випадковим оглядним запрошенням гостей, спробуйте Airbnb хостинг. Ви отримуєте можливість поставити свої мистецькі та матеріально-технічні здібності на випробування, керуючи прибутковою маленькою готельною справою, все в дуже захищеному середовищі.

З іншого боку, якщо ви ненавидите стосунки з незнайомими людьми, піддайтеся панічній атаці, коли замислюєтесь про обстановку, обурюєтеся тим, що потрібно з’являтися об 11 годині вечора, щоб виправити ситуацію з WIFI (адже гість випадково підключив маршрутизатор), дотримуйтесь пошуку хороших пропозицій з оренди майна. . Будьте легкі, знаючи, що ваш грошовий потік гарантований, навіть коли настає зима.

Все ще цікавитесь хостингом Airbnb? Ознайомтеся з частиною 2: 20 підказок щодо запуску Airbnb або зареєструйтесь, щоб бути господарем Airbnb.